רכישת מבנה לעסק היא אחת ההחלטות החשובות שישפיעו על תפקוד והצלחה של העסק. חשוב להיוועץ בשירותיו של יועץ לוגיסטי המתמחה גם בנדל"ן מסחרי שיספק לכם את הייעוץ המקיף לרכישת המבנה בהתאם לצרכיי העסק. לפני שרוכשים מבנה או מגרש ימוקם העסק שלכם, יש לבצע כמה בדיקות בסיסיות שיסייעו לכם לרכוש את הנכס הנכון עבור העסק שלכם.
חשוב ראשית להכין רשימה המפרטת את הצרכים המדויקים של העסק, איזה גודל מבנה אתם צריכים וגובה המבנה, האם יש צורך ברחבה תפעולית, דרכי גישה נוחים לעסק, חניון גדול בעסק במידת הצורך, מיקום הנכס לצד כבישי גישה נוחים וכדומה. שיש לכם רשימה מסודרת של הצרכים קל לעקוב מה יש בכל נכס שאתם בודקים. כל אלה יסייעו לכם לבדוק האם המבנה שאתם בודקים מתאים או שלא.
מציעים לכם נכעס שמתאים בדיוק לרשימת הדרישות שלכם. חשוב שתגיעו לבקר בנכס המוצע למכירה במטרה להתרשם ממנו באופן בלתי אמצעי. כך תוודאו שאכן הוא מתאים לכם מבחינת צרכי העסק, ותוכלו להתרשם צצורתו הפיזית של המגרש או המבנה, האם בשטח המגרש קיימים מבנים מסוימים – ואם כן מה טיבם, מצבם הפיזי והמשפטי , האם קיים בשטח מה שמכונה "דייר פולש" וכו'.
כל בחינה של נכס חדש חשוב לבדוק על הנכס באמצעות פנייה לרשות התכנון הרלוונטית, ועדה מקומית או אזורית לתכנון ובנייה. בדיקה זו מאפשרת לקבל מידע חשוב וחיוני על הנכס ועל הסביבה שלו. מהו סיווג הפעילות של המגרש או המבנה קרי, לאילו שימושים הוא מותר, תוכנית בניין עיר (תב"ע) הן של השטח עצמו והן של סביבתו. באמצעות התב"ע הרוכש לומד על הנכס ומאפשר לו לבדוק אם הנכס מתאים לסוג השימוש שייעד לו, להכיר את אחוזי הבנייה המותרים וללמוד גם על תוכניות בנייה עתידיות באזור הקרוב. חשוב לבדוק על מערך צירי התנועה הסמוכים לנכס (כבישים ומסילות ברזל) ואת מידת התאמתם לצרכיו של הרוכש.
רכישת מגרש לתעשייה או מבנה לתעשייה כרוכה בהוצאה כספית לא מבוטלת, כמו גם בשורה ארוכה של בדיקות מקדימות. ולכן מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד נדל"ן מסחרי שהוא גם בעל ידע והבנה בתחום מיסוי מקרקעין.
חשוב להיעזר בשירותי של שמאי, בין אם מדובר במגרש תעשייה או מבנה מסחרי או מרלו"ג, שיחבר הערכת שווי לנכס המוצע לקנייה. הערכה כזו עשויה להוזיל את המחיר המבוקש.
בכל עסקת רכישה של נכס נדל"ן בין אם מדובר על מגרש לתעשייה או מבנה תעשייה למכירה חשוב לרשום נסח טאבו שהינו המסמך משמש כ"תעודת הזהות" של הנכס. המידע הכלול מאפשר לכם ללמוד את כל הפרטים החשובים על הנכס: זהות הבעלים, טיב הזכויות של הבעלים (למשל, האם מדובר בחכירה או בבעלות מלאה), האם מדובר בבעלים יחיד או רבים שהינם בעלי זכויות על הנכס. נסח טאבו מפרט גם נקודות משמעותיות נוספות: שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה או כל הגבלות אחרות החלות על הנכס. בנוסף לבדיקה על שעיבודים או עיקולים על הנכס יש לוודא שלא רובצים על הנכס חובות שונים, כגון חשבון ארנונה, חשמל ומים או דמי ניהול שלא שולמו ועלולים להתגלגל לפתחם בעת רכישת הנכס.
זה נשמע טרוויאלי אבל חשוב לעשות זאת ולהתעקש על כך, מי מוכר לכם את הנכס? יש לבקש מהמוכר או המוכרים את תעודת הזהות שלהם ולהשוות את פרטיה לפרטים המופיעים בנסח טאבו. בנוסף, בקשו את כל המסמכים הקיימים הנוגעים לנכס – ולדאוג לצרף אותם לחוזה.
יש לברר לא רק את עלויות הארנונה למ"ר, אלא גם את סיווג הארנונה: בהחלט ייתכן שהסיווג הנוכחי אינו מתאים לתכניות העתידיות של הרוכש. יש שוני בארנונה בין סיווג לתעשייה קלה ובין תעשייה כבדה. כך למשל יתכן שהסיווג הוא לתעשייה כבדה בעוד שהתכנון למבנה הוא תעשייה קלה כך שתוכלו לחסוך בעלות הארנונה.
רכישת מבנה תעשייה אינה מסתיימת במחיר המבנה ולכן חשוב לוודא מראש מהן העלויות השונות הנלוות למכירה כגון, דמי תיווך, היטל השבחה, מס רכישה, דמי ניהול ועוד.
